Spółka bez przychodów, ze stratą lub słabymi wynikami a pożyczka pod zastaw nieruchomości osoby trzeciej
Zaciągnięcie pozabankowej pożyczki pod zastaw nieruchomości przez spółkę z o.o., która nie generuje jeszcze stałych przychodów, to klasyczny scenariusz biznesowy. Firmy na etapie startupu, deweloperzy czekający na zakończenie inwestycji czy przedsiębiorcy realizujący kontrakty z odroczonym terminem płatności często szukają kapitału pomostowego poza tradycyjnym systemem bankowym.
Spółka bez przychodów, wykazująca stratę albo osiągająca słabe wyniki może potrzebować kapitału, mimo że jej sytuacja finansowa nie pozwala na uzyskanie standardowego finansowania bankowego. W takiej sytuacji zabezpieczeniem pożyczki może być nieruchomość należąca do osoby trzeciej – na przykład małżonka, rodzica, rodzeństwa albo innej osoby.
Pożyczka dla firm i spółek może zostać zabezpieczona hipoteką ustanowioną na nieruchomości, która nie należy do samej spółki. Taka konstrukcja wymaga jednak dokładnego określenia, kto odpowiada za spłatę zobowiązania, a kto udostępnia jedynie swoją nieruchomość jako zabezpieczenie.
I właśnie tutaj pojawia się jeden z najważniejszych problemów całej transakcji: właściciel nieruchomości chce zabezpieczyć pożyczkę swoim majątkiem, ale niekoniecznie chce odpowiadać osobiście za zobowiązania spółki, której nie prowadzi. Z drugiej strony pożyczkodawca musi ocenić nie tylko wartość nieruchomości, ale również sposób, w jaki zobowiązanie będzie spłacane.
Spółka jest pożyczkobiorcą, ale nieruchomość należy do innej osoby
W takiej transakcji trzeba rozdzielić dwie kwestie: kto zaciąga zobowiązanie oraz czyja nieruchomość stanowi jego zabezpieczenie.
Jeżeli pożyczkobiorcą jest spółka z o.o., to to właśnie spółka zaciąga zobowiązanie i powinna odpowiadać za jego spłatę. Nieruchomość należąca do osoby trzeciej może natomiast zostać wykorzystana jako zabezpieczenie tego zobowiązania poprzez ustanowienie hipoteki.
Właściciel nieruchomości nie musi więc automatycznie stawać się współpożyczkobiorcą tylko dlatego, że jego nieruchomość zabezpiecza zobowiązanie spółki. W praktyce trzeba jednak bardzo dokładnie sprawdzić, jakie zapisy mają znaleźć się w umowie pożyczki, akcie notarialnym oraz dokumentach dotyczących zabezpieczenia.
Dłużnik rzeczowy a osobista odpowiedzialność za dług
To rozróżnienie ma szczególne znaczenie wtedy, gdy nieruchomość należy na przykład do małżonka, rodzica albo rodzeństwa osoby związanej ze spółką.
Dłużnik rzeczowy odpowiada za zabezpieczone zobowiązanie z określonego składnika majątku, czyli z nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie oznacza to samo w sobie, że odpowiada za dług całym swoim majątkiem tak jak osobisty dłużnik.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy właściciel nieruchomości dodatkowo udziela osobistego poręczenia albo przyjmuje na siebie inne zobowiązanie powodujące jego osobistą odpowiedzialność za spłatę. Wtedy zakres ryzyka nie ogranicza się już wyłącznie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Dlatego przed podpisaniem dokumentów trzeba ustalić nie tylko to, co jest zabezpieczeniem, ale również kto i w jakim zakresie odpowiada za spłatę pożyczki.
Dlaczego pożyczkodawca może oczekiwać dodatkowego zabezpieczenia?
Sama wartość nieruchomości nie odpowiada na wszystkie pytania dotyczące transakcji. Jest istotna z punktu widzenia zabezpieczenia, ale nie pokazuje, w jaki sposób spółka będzie regulowała bieżące zobowiązania.
Jest to szczególnie ważne w przypadku nowej spółki, spółki bez przychodów, spółki wykazującej stratę albo firmy, której dotychczasowe wyniki są słabe. Pożyczkodawca musi wtedy ocenić zarówno nieruchomość, jak i realny sposób obsługi zobowiązania.
Można to ująć bardzo prosto:
Bo sama nieruchomość mówi mi, ile mogę odzyskać w egzekucji, ale nie mówi mi, czy i kiedy będę miał spłacany dług.
Z drugiej strony właściciel nieruchomości może mieć zupełnie inne pytanie: skoro nieruchomość stanowi realne zabezpieczenie, dlaczego mam dodatkowo odpowiadać całym swoim majątkiem za zobowiązanie spółki, której nie prowadzę?
Właśnie pomiędzy tymi dwoma interesami trzeba prawidłowo ułożyć transakcję.
Jak spółka ma spłacać pożyczkę, gdy nie ma jeszcze przychodów?
W przypadku nowej spółki, która dopiero rozpoczyna działalność, nie ma jeszcze przychodów albo wykazuje słabe wyniki, samo ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości nie rozwiązuje problemu bieżącej obsługi pożyczki.
Trzeba odpowiedzieć na podstawowe pytanie: z czego spółka będzie regulowała zobowiązanie w okresie, w którym jej działalność nie generuje jeszcze wystarczających wpływów?
To powinno zostać ustalone przed zawarciem umowy, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się pierwsza zaległość. W zależności od sytuacji spółki i warunków uzgodnionych z pożyczkodawcą można zastosować różne rozwiązania, między innymi odpowiednio ustalony harmonogram spłat, okres karencji albo wydzielenie części środków na obsługę odsetek.
Nie ma jednak jednego rozwiązania, które można zastosować do każdej transakcji. Warunki zależą między innymi od kwoty pożyczki, okresu finansowania, wartości i rodzaju nieruchomości oraz sytuacji samej spółki.
Właśnie dlatego przy spółce bez przychodów lub ze słabymi wynikami trzeba patrzeć na transakcję szerzej niż tylko przez pryzmat wartości zabezpieczenia. Nieruchomość określa przede wszystkim poziom zabezpieczenia, natomiast konstrukcja spłat powinna odpowiadać rzeczywistej sytuacji przedsiębiorstwa.
Jeżeli plan zakłada, że spółka dopiero rozpocznie działalność, istotne jest również przedstawienie pożyczkodawcy, skąd mają pojawić się przyszłe przychody i w jakim momencie spółka będzie mogła samodzielnie obsługiwać zobowiązanie.