Spółka bez przychodów, ze stratą lub słabymi wynikami a pożyczka pod zastaw nieruchomości osoby trzeciej

Spółka jest pożyczkobiorcą, ale nieruchomość należy do innej osoby

W takiej transakcji trzeba rozdzielić dwie kwestie: kto zaciąga zobowiązanie oraz czyja nieruchomość stanowi jego zabezpieczenie.

Jeżeli pożyczkobiorcą jest spółka z o.o., to to właśnie spółka zaciąga zobowiązanie i powinna odpowiadać za jego spłatę. Nieruchomość należąca do osoby trzeciej może natomiast zostać wykorzystana jako zabezpieczenie tego zobowiązania poprzez ustanowienie hipoteki.

Właściciel nieruchomości nie musi więc automatycznie stawać się współpożyczkobiorcą tylko dlatego, że jego nieruchomość zabezpiecza zobowiązanie spółki. W praktyce trzeba jednak bardzo dokładnie sprawdzić, jakie zapisy mają znaleźć się w umowie pożyczki, akcie notarialnym oraz dokumentach dotyczących zabezpieczenia.

Dłużnik rzeczowy a osobista odpowiedzialność za dług

To rozróżnienie ma szczególne znaczenie wtedy, gdy nieruchomość należy na przykład do małżonka, rodzica albo rodzeństwa osoby związanej ze spółką.

Dłużnik rzeczowy odpowiada za zabezpieczone zobowiązanie z określonego składnika majątku, czyli z nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie oznacza to samo w sobie, że odpowiada za dług całym swoim majątkiem tak jak osobisty dłużnik.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy właściciel nieruchomości dodatkowo udziela osobistego poręczenia albo przyjmuje na siebie inne zobowiązanie powodujące jego osobistą odpowiedzialność za spłatę. Wtedy zakres ryzyka nie ogranicza się już wyłącznie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Dlatego przed podpisaniem dokumentów trzeba ustalić nie tylko to, co jest zabezpieczeniem, ale również kto i w jakim zakresie odpowiada za spłatę pożyczki.

Dlaczego pożyczkodawca może oczekiwać dodatkowego zabezpieczenia?

Sama wartość nieruchomości nie odpowiada na wszystkie pytania dotyczące transakcji. Jest istotna z punktu widzenia zabezpieczenia, ale nie pokazuje, w jaki sposób spółka będzie regulowała bieżące zobowiązania.

Jest to szczególnie ważne w przypadku nowej spółki, spółki bez przychodów, spółki wykazującej stratę albo firmy, której dotychczasowe wyniki są słabe. Pożyczkodawca musi wtedy ocenić zarówno nieruchomość, jak i realny sposób obsługi zobowiązania.

Można to ująć bardzo prosto:

Bo sama nieruchomość mówi mi, ile mogę odzyskać w egzekucji, ale nie mówi mi, czy i kiedy będę miał spłacany dług.

Z drugiej strony właściciel nieruchomości może mieć zupełnie inne pytanie: skoro nieruchomość stanowi realne zabezpieczenie, dlaczego mam dodatkowo odpowiadać całym swoim majątkiem za zobowiązanie spółki, której nie prowadzę?

Właśnie pomiędzy tymi dwoma interesami trzeba prawidłowo ułożyć transakcję.

Jak spółka ma spłacać pożyczkę, gdy nie ma jeszcze przychodów?

W przypadku nowej spółki, która dopiero rozpoczyna działalność, nie ma jeszcze przychodów albo wykazuje słabe wyniki, samo ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości nie rozwiązuje problemu bieżącej obsługi pożyczki.

Trzeba odpowiedzieć na podstawowe pytanie: z czego spółka będzie regulowała zobowiązanie w okresie, w którym jej działalność nie generuje jeszcze wystarczających wpływów?

To powinno zostać ustalone przed zawarciem umowy, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się pierwsza zaległość. W zależności od sytuacji spółki i warunków uzgodnionych z pożyczkodawcą można zastosować różne rozwiązania, między innymi odpowiednio ustalony harmonogram spłat, okres karencji albo wydzielenie części środków na obsługę odsetek.

Nie ma jednak jednego rozwiązania, które można zastosować do każdej transakcji. Warunki zależą między innymi od kwoty pożyczki, okresu finansowania, wartości i rodzaju nieruchomości oraz sytuacji samej spółki.

Właśnie dlatego przy spółce bez przychodów lub ze słabymi wynikami trzeba patrzeć na transakcję szerzej niż tylko przez pryzmat wartości zabezpieczenia. Nieruchomość określa przede wszystkim poziom zabezpieczenia, natomiast konstrukcja spłat powinna odpowiadać rzeczywistej sytuacji przedsiębiorstwa.

Jeżeli plan zakłada, że spółka dopiero rozpocznie działalność, istotne jest również przedstawienie pożyczkodawcy, skąd mają pojawić się przyszłe przychody i w jakim momencie spółka będzie mogła samodzielnie obsługiwać zobowiązanie.

Nieruchomość osoby trzeciej trzeba sprawdzić tak samo dokładnie jak sytuację spółki

Jeżeli zabezpieczeniem pożyczki ma być nieruchomość należąca do osoby trzeciej, jej właściciel nie powinien ograniczać się do informacji o wartości nieruchomości. Przed zawarciem transakcji trzeba sprawdzić również jej stan prawny oraz istniejące obciążenia.

Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta. Szczególne znaczenie mają jej poszczególne działy. Dział II pokazuje stan własności, Dział III zawiera wpisy dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń, a Dział IV informacje o istniejących hipotekach. Szczegółowe informacje o tym, jak czytać księgę wieczystą, znajdują się również w poradniku Księga wieczysta – przewodnik.

Znaczenie ma nie tylko to, czy nieruchomość jest własnością jednej osoby. Trzeba również ustalić, czy nie ma wpisów, które mogą mieć wpływ na możliwość ustanowienia kolejnego zabezpieczenia albo na późniejsze dochodzenie należności.

Szczególnej uwagi wymagają między innymi służebności, prawo dożywocia, istniejące hipoteki, roszczenia oraz inne prawa ujawnione w księdze wieczystej. Każdy taki wpis wymaga oceny w kontekście konkretnej nieruchomości i planowanego zabezpieczenia.

Warto również sprawdzić historię nabycia nieruchomości. Informacja o tym, czy została kupiona, odziedziczona albo otrzymana w drodze darowizny, może mieć znaczenie dla oceny całej transakcji. Sam fakt darowizny nie przesądza jednak automatycznie o bezpieczeństwie lub braku ryzyka — znaczenie mają również data czynności, okoliczności oraz pozostałe elementy stanu prawnego.

Sama księga wieczysta nie mówi jednak wszystkiego o praktycznej wartości nieruchomości jako zabezpieczenia. Znaczenie ma również jej rodzaj, położenie, wartość oraz istniejące obciążenia. Więcej o tej kwestii piszę w poradniku Nieruchomość jako zabezpieczenie.

Dlatego nieruchomość osoby trzeciej nie powinna być traktowana wyłącznie jako „wartość pod zabezpieczenie”. Najpierw trzeba ustalić, kto jest właścicielem, jakie prawa i obciążenia są wpisane do księgi wieczystej oraz jakie miejsce będzie miała nowa hipoteka w całej konstrukcji zabezpieczenia.

Przykład: spółka jest pożyczkobiorcą, a nieruchomość należy do małżonki

Dobrym przykładem jest sytuacja, w której spółka z o.o. zaciąga pożyczkę, a zabezpieczeniem ma być nieruchomość należąca wyłącznie do żony prezesa lub wspólnika. Małżonkowie mają rozdzielność majątkową, dlatego nieruchomość znajduje się w majątku osobistym żony.

W takim przypadku trzeba wyraźnie rozdzielić trzy role. Spółka jest pożyczkobiorcą, ponieważ to ona otrzymuje kapitał i zobowiązuje się do jego spłaty. Żona jest właścicielką nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie. Jeżeli nie przyjmuje na siebie osobistej odpowiedzialności za dług, jej rola może ograniczać się do ustanowienia zabezpieczenia na własnej nieruchomości.

Sama rozdzielność majątkowa nie rozwiązuje jednak wszystkich kwestii związanych z transakcją. Nadal trzeba dokładnie ustalić, jakie zobowiązania przyjmuje na siebie właścicielka nieruchomości i jakie dokumenty podpisuje. Istotne jest również sprawdzenie księgi wieczystej oraz pozostałych warunków dotyczących nieruchomości.

Z perspektywy właścicielki sytuacja wygląda dość jasno: udostępnia swoją nieruchomość jako zabezpieczenie zobowiązania spółki, ale nie prowadzi tej spółki i nie odpowiada za jej działalność gospodarczą. Dlatego może zależeć jej na tym, aby zakres jej odpowiedzialności został precyzyjnie określony.

Z perspektywy pożyczkodawcy pojawia się natomiast inne pytanie: jeżeli spółka nie ma jeszcze przychodów albo osiąga słabe wyniki, to kto będzie faktycznie obsługiwał zobowiązanie i z jakich środków będą regulowane kolejne płatności?

Właśnie dlatego w takiej transakcji nie wystarczy samo stwierdzenie, że nieruchomość ma odpowiednią wartość. Trzeba jednocześnie ustalić zakres odpowiedzialności spółki, zakres odpowiedzialności właścicielki nieruchomości oraz sposób obsługi pożyczki.

Poręczenie a dłużnik rzeczowy – to nie jest to samo

Wielu pożyczkodawców na rynku pozabankowym stosuje uproszczenie językowe, mówiąc: "Właściciel nieruchomości poręcza za zobowiązania spółki, ustanawiając hipotekę". Z prawnego punktu widzenia to fundamentalny błąd, który niesie za sobą potężne ryzyko dla właściciela majątku. W bezpiecznie skonstruowanej transakcji należy wyraźnie rozdzielić dwa pojęcia: • Poręczenie (odpowiedzialność osobista): Jeśli małżonka prezesa podpisze umowę jako poręczyciel, oznacza to, że odpowiada za dług całym swoim majątkiem osobistym – obecnym i przyszłym (kontami bankowymi, wynagrodzeniem, innymi nieruchomościami). Rozdzielność majątkowa w żaden sposób jej wtedy nie chroni. • Dłużnik rzeczowy (odpowiedzialność ograniczona): Małżonka nie poręcza długu osobiście. Wyraża jedynie zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości. W razie całkowitej plajty spółki, pożyczkodawca może licytować wyłącznie tę konkretną nieruchomość. Reszta majątku prywatnego kobiety (oszczędności, pensja) pozostaje całkowicie nietykalna.

Dlatego właściciel nieruchomości, który zgadza się na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości, powinien wiedzieć, czy dokumenty przewidują wyłącznie odpowiedzialność związaną z zabezpieczoną nieruchomością, czy również dodatkową odpowiedzialność osobistą.

W praktyce nie wystarczy więc zapytać: „czy nieruchomość jest zabezpieczeniem?”. Trzeba również sprawdzić, czy właściciel nieruchomości podpisuje poręczenie albo inne zobowiązanie osobiste i jaki dokładnie jest zakres jego odpowiedzialności.

A co, jeżeli nieruchomość należy do więcej niż jednej osoby?

Sytuacja wygląda inaczej, gdy nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie, nie należy wyłącznie do jednej osoby. Przed przygotowaniem transakcji trzeba wtedy ustalić dokładnie, kto jest właścicielem nieruchomości i w jakim charakterze poszczególne osoby występują przy ustanawianiu zabezpieczenia.

Informacji o stanie własności należy szukać przede wszystkim w Dziale II księgi wieczystej. To właśnie na tym etapie można ustalić, czy nieruchomość należy do jednej osoby, kilku osób, czy też wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Przykład: nieruchomość małżonków we wspólności majątkowej

Załóżmy, że pożyczkobiorcą jest spółka z o.o., a zabezpieczeniem ma być nieruchomość należąca do małżonków pozostających we wspólności majątkowej.

To inna sytuacja niż wtedy, gdy nieruchomość należy wyłącznie do żony pozostającej z mężem w rozdzielności majątkowej. W przypadku nieruchomości należącej do majątku wspólnego trzeba uwzględnić oboje małżonków przy czynności dotyczącej obciążenia nieruchomości. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje bowiem zgodę drugiego małżonka dla czynności prawnej prowadzącej do obciążenia nieruchomości należącej do majątku wspólnego.

Przykładowo: spółka z o.o. zaciąga pożyczkę, ale nie posiada nieruchomości, którą można ustanowić jako zabezpieczenie. Małżeństwo posiada dom lub lokal, który wchodzi do ich majątku wspólnego. Jeżeli nieruchomość ma zostać obciążona hipoteką na zabezpieczenie zobowiązania spółki, konstrukcja dokumentów musi uwzględniać sytuację obojga małżonków.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli na zasadach współwłasności. Wtedy przed przystąpieniem do transakcji trzeba ustalić zakres prawa każdego współwłaściciela oraz to, jaka dokładnie nieruchomość lub jakie prawo ma być przedmiotem zabezpieczenia.

Dlatego przy nieruchomości należącej do więcej niż jednej osoby nie warto zaczynać od pytania wyłącznie o jej wartość. Najpierw trzeba ustalić stan własności, sposób powstania współwłasności i osoby, których udział jest potrzebny przy ustanawianiu zabezpieczenia.

Nieruchomość może należeć także do innego członka rodziny lub osoby obcej

Właścicielem nieruchomości zabezpieczającej pożyczkę dla spółki nie musi być małżonek wspólnika. Może to być również rodzic, dziecko, brat, siostra, inny członek rodziny albo osoba całkowicie niezwiązana ze spółką.

Mechanizm pozostaje podobny: spółka jest pożyczkobiorcą i odpowiada za spłatę swojego zobowiązania, natomiast nieruchomość należąca do osoby trzeciej stanowi zabezpieczenie hipoteczne.

Przykładowo, spółka potrzebuje kapitału na rozpoczęcie działalności lub realizację konkretnego przedsięwzięcia, ale sama nie posiada nieruchomości, którą można wykorzystać jako zabezpieczenie. Nieruchomość może posiadać matka wspólnika, ojciec, rodzeństwo albo inna osoba, która zgadza się obciążyć ją hipoteką na potrzeby pożyczki udzielanej spółce.

W takiej sytuacji trzeba jednak oddzielić dwie kwestie: zgodę na ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości oraz osobistą odpowiedzialność za dług spółki. Sam fakt, że dana osoba jest właścicielem nieruchomości, nie oznacza jeszcze, że staje się pożyczkobiorcą spółki.

Dlatego przy konstruowaniu takiej transakcji trzeba jasno określić, kto zaciąga zobowiązanie, kto ustanawia zabezpieczenie i jaki jest zakres odpowiedzialności każdej z osób.

Najczęściej zadawane pytania