Co zrobić gdy kończy się umowa pożyczki pod zastaw nieruchomosci i nie ma pieniędzy na spłatę kapitału

Co można zrobić, gdy nie masz pieniędzy na spłatę kapitału?

To, jakie rozwiązanie będzie możliwe, zależy przede wszystkim od tego, ile czasu pozostało do końca umowy, jaka kwota kapitału została do spłaty, jakie zabezpieczenie ustanowiono oraz jaka jest obecnie sytuacja finansowa właściciela nieruchomości.

Co zrobić w pierwszej kolejności, gdy nie masz na spłatę kapitału?

Jeżeli termin spłaty pożyczki prywatnej zbliża się, a wiesz już, że nie będziesz w stanie zwrócić całego kapitału, nie czekaj do ostatniego dnia umowy. Pierwszym krokiem powinno być dokładne ustalenie swojej sytuacji i sprawdzenie, jakie rozwiązania są jeszcze dostępne.

1. Sprawdź umowę i termin spłaty. Ustal dokładną datę, do której należy zwrócić kapitał, wysokość pozostałego zobowiązania oraz zasady dotyczące wcześniejszej lub nieterminowej spłaty.
2. Ustal, ile dokładnie potrzebujesz. Nie wystarczy wiedzieć, że brakuje Ci pieniędzy na spłatę. Trzeba określić wysokość kapitału pozostałego do zwrotu oraz ewentualne inne koszty, które trzeba będzie uregulować.
3. Sprawdź wartość nieruchomości i istniejące zabezpieczenia. Jeżeli pożyczka jest zabezpieczona hipoteką wpisaną w Dziale IV księgi wieczystej , znaczenie ma aktualna wartość nieruchomości, wysokość istniejącego zadłużenia oraz wpisy znajdujące się w księdze wieczystej.
4. Porozmawiaj z obecnym pożyczkodawcą odpowiednio wcześnie. Jeżeli nie masz możliwości spłaty kapitału w terminie, warto przedstawić sytuację jeszcze przed zakończeniem umowy pożyczki pod zastaw . W zależności od ustaleń stron możliwe może być przedłużenie terminu albo ustalenie innego sposobu spłaty.
5. Sprawdź, czy możesz pozyskać nowy kapitał na spłatę poprzedniej pożyczki. Jeżeli nieruchomość nadal może stanowić odpowiednie zabezpieczenie, można sprawdzić możliwość uzyskania nowej pożyczki i przeznaczenia środków na całkowitą spłatę wcześniejszego zobowiązania.

Najważniejsze jest, aby nie podejmować kolejnego zobowiązania bez sprawdzenia jego całkowitego kosztu i warunków spłaty. Nowa pożyczka powinna rzeczywiście rozwiązywać problem poprzedniego zobowiązania, a nie tylko przesuwać go na kolejny termin.

Czy można przedłużyć termin spłaty pożyczki prywatnej?

Tak, ale przedłużenie terminu spłaty zależy od warunków umowy oraz zgody pożyczkodawcy. Jeżeli w umowie przewidziano możliwość przedłużenia terminu albo sposób, w jaki strony mogą uzgodnić dalszy okres spłaty, należy postępować zgodnie z tymi zapisami.

Jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości, również można zwrócić się do pożyczkodawcy z propozycją przedłużenia terminu. Nie oznacza to jednak, że pożyczkodawca ma obowiązek wyrazić zgodę. Przedłużenie wymaga ustalenia przez obie strony warunków dalszej spłaty.

W praktyce warto zrobić to z odpowiednim wyprzedzeniem przed końcem umowy. Można wtedy przedstawić konkretną propozycję, na przykład nowy termin spłaty kapitału oraz sposób regulowania kosztów za dodatkowy okres.

Jeżeli strony uzgodnią zmianę warunków, warto zadbać o to, aby ustalenia zostały odpowiednio udokumentowane. Szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy zmiana terminu wpływa na wysokość zobowiązania, koszty oraz warunki umowy pożyczki pod zastaw .

Jeżeli pożyczkodawca nie zgodzi się na przedłużenie albo zaproponowane warunki nie pozwalają na rozwiązanie problemu, warto odpowiednio wcześnie sprawdzić inne możliwości, w tym pozyskanie nowego kapitału na spłatę poprzedniej pożyczki.

Nowa pożyczka pod zastaw nieruchomości na spłatę poprzedniej – jak działa refinansowanie?

Jeżeli kończy się termin pożyczki pod zastaw nieruchomości, a nie masz środków na spłatę całego pozostałego kapitału, jednym z rozwiązań może być pozyskanie nowej pożyczki, z której zostanie spłacone poprzednie zobowiązanie. Możliwość takiego rozwiązania zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, jej aktualnego stanu prawnego oraz wysokości istniejących obciążeń.

Jak wygląda taki proces?

1. Przedstaw swoją sytuację. Możesz zgłosić się z informacją, że kończy się obecna umowa pożyczki i potrzebujesz kapitału na jej spłatę. Warto od razu podać podstawowe informacje o nieruchomości oraz opisać, kiedy kończy się obecna umowa.
2. Podaj numer księgi wieczystej. Numer KW pozwala sprawdzić aktualne wpisy dotyczące nieruchomości i ustalić, jakie zabezpieczenia znajdują się obecnie w księdze.
3. Przedstaw aktualne saldo zadłużenia. Potrzebna jest informacja, ile dokładnie kapitału pozostało do spłaty poprzedniej pożyczki. Warto również wskazać, czy występują inne zobowiązania związane z nieruchomością.
4. Określ potrzebną kwotę nowej pożyczki. Trzeba ustalić, ile środków jest potrzebnych na spłatę poprzedniego zobowiązania oraz czy potrzebna jest również dodatkowa kwota na inny cel.
5. Prześlij podstawowe informacje o nieruchomości. Przydatne mogą być między innymi zdjęcia nieruchomości oraz informacje dotyczące jej rodzaju, lokalizacji i aktualnego wykorzystania. Pozwala to lepiej ocenić sytuację jeszcze przed przygotowaniem pełnego zestawu dokumentów.

Co sprawdzamy przed podjęciem decyzji?

Sam fakt, że nieruchomość była już wcześniej zabezpieczeniem pożyczki, nie oznacza automatycznie, że można ustanowić na niej nowe zabezpieczenie. Przed refinansowaniem trzeba sprawdzić jej aktualną sytuację prawną i hipoteczną.

• księgę wieczystą – sprawdzamy aktualne wpisy dotyczące nieruchomości, w tym poszczególne działy księgi wieczystej oraz informacje mające znaczenie dla ustanowienia nowego zabezpieczenia,
• wysokość istniejącej hipoteki umownej – ustalamy, jakie zabezpieczenie zostało ustanowione przy poprzedniej pożyczce i jaka kwota jest nim zabezpieczona,
• inne wpisy, które pojawiły się w międzyczasie – w trakcie trwania wcześniejszej pożyczki w księdze wieczystej mogły pojawić się kolejne obciążenia lub prawa osób trzecich,
• wzmianki w księdze wieczystej – trzeba sprawdzić również, czy przy którymś z działów księgi znajduje się wzmianka o złożonym wniosku lub toczącym się postępowaniu. Wzmianka może oznaczać, że sytuacja widoczna w księdze nie jest jeszcze pełnym obrazem wpisu, który może zostać ujawniony po rozpoznaniu wniosku przez sąd. Dlatego sama informacja o braku nowego wpisu nie zawsze wystarcza do oceny aktualnej sytuacji nieruchomości. Więcej o tym, czym jest wzmianka w księdze wieczystej i jakie może mieć znaczenie, opisujemy w osobnym poradniku.
• ewentualne hipoteki przymusowe – mogą one pojawić się między innymi w związku z zaległościami wobec ZUS, urzędu skarbowego lub innymi zobowiązaniami. Taki wpis może mieć istotne znaczenie przy ocenie możliwości ustanowienia kolejnego zabezpieczenia,
• aktualną wartość nieruchomości – jest ona istotna przy ustalaniu, czy nieruchomość zapewnia odpowiednie zabezpieczenie dla nowej pożyczki. Przy ocenie relacji kwoty zobowiązania do wartości nieruchomości znaczenie ma również bezpieczny wskaźnik LTV nieruchomości ,
• wysokość wszystkich istniejących obciążeń – ponieważ znaczenie ma nie tylko wysokość poprzedniej pożyczki, ale również inne wpisy i zobowiązania zabezpieczone na nieruchomości.

Jest to szczególnie ważne w przypadku pożyczek, które trwały kilka lat. W tym czasie sytuacja właściciela nieruchomości mogła się zmienić, a w księdze wieczystej mogły pojawić się nowe wpisy, hipoteki przymusowe albo wzmianki o wnioskach dotyczących nieruchomości. Dlatego przed refinansowaniem trzeba sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej, w tym widoczne wzmianki, a nie tylko dokumenty dotyczące poprzedniej pożyczki.

W praktyce ma to duże znaczenie: właściciel może wiedzieć o wcześniejszej hipotece, ale nie wiedzieć, że w międzyczasie w księdze pojawiła się wzmianka dotycząca kolejnego wniosku. Dlatego przed ustaleniem możliwości nowej pożyczki trzeba uwzględnić również takie informacje, nawet jeżeli pełny wpis nie jest jeszcze widoczny w księdze.

Jak wygląda spłata poprzedniego inwestora przy refinansowaniu?

Jeżeli nowa pożyczka ma zostać przeznaczona na spłatę wcześniejszego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, konieczne jest również ustalenie z poprzednim inwestorem, na jakich warunkach zwolni on swoje zabezpieczenie.

W takiej sytuacji poprzedni inwestor może wystawić promesę z saldem do spłaty na odpowiedzni dzień lub miesiąc. Dokument określa warunki, po których spełnieniu dotychczasowe zabezpieczenie zostanie zwolnione i wydany list mazalny umożliwiający złozenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki. W szczególności wskazana jest kwota potrzebna do zamknięcia poprzedniego zobowiązania.

Promesa jest istotna dlatego, że nowa pożyczka może być organizowana jeszcze przed spłatą poprzedniego inwestora. Nowy inwestor musi mieć jasność, jaka kwota jest potrzebna do spłaty wcześniejszego zobowiązania i jakie czynności zostaną wykonane przez dotychczasowego wierzyciela po otrzymaniu tej kwoty.

Co dzieje się dalej?

1. Ustalamy dokładne saldo poprzedniej pożyczki. Potrzebna jest informacja, jaka kwota pozostaje do całkowitej spłaty zobowiązania.
2. Poprzedni inwestor przygotowuje promesę zwolnienia zabezpieczenia. Dokument określa warunki, po których spełnieniu dotychczasowa hipoteka zostanie zwolniona.
3. Promesa jest uwzględniana przy organizacji nowej pożyczki. Nowy inwestor wie, jaka kwota ma zostać przeznaczona na spłatę poprzedniego zobowiązania i jakie będzie dalsze postępowanie dotyczące zabezpieczenia.
4. Dochodzi do spłaty poprzedniego inwestora. Środki z nowej pożyczki są wykorzystywane zgodnie z ustalonym sposobem rozliczenia transakcji.
5. Poprzednie zabezpieczenie jest zwalniane. Po spełnieniu warunków określonych w promesie poprzedni wierzyciel wykonuje czynności potrzebne do zwolnienia swojego zabezpieczenia.
6. Ustanawiane jest nowe zabezpieczenie. Nowa pożyczka zostaje zabezpieczona zgodnie z warunkami nowej umowy, w tym poprzez ustanowienie nowej hipoteki.

Dlatego przy refinansowaniu ważne jest nie tylko znalezienie nowego kapitału. Trzeba również odpowiednio przygotować spłatę poprzedniego inwestora, promesę zwolnienia zabezpieczenia oraz ustanowienie nowej hipoteki.

Właśnie dlatego procedurę warto rozpocząć przed końcem poprzedniej umowy. Pozwala to wcześniej sprawdzić księgę wieczystą, ustalić aktualne saldo zadłużenia, uzgodnić warunki z poprzednim inwestorem i przygotować dokumenty potrzebne do przeprowadzenia całej transakcji.

Co jeśli w Dziale IV są również inne hipoteki?

Przy refinansowaniu trzeba sprawdzić nie tylko hipotekę ustanowioną na rzecz poprzedniego inwestora. W Dziale IV księgi wieczystej mogą znajdować się również inne hipoteki – na przykład związane z kredytem bankowym, zaległościami wobec ZUS lub urzędu skarbowego albo innymi zobowiązaniami.

Najważniejsza jest jednak wartość nieruchomości w stosunku do wszystkich istniejących obciążeń. Przy ocenie możliwości nowej pożyczki trzeba sprawdzić, jaka część wartości nieruchomości jest już związana z istniejącymi zobowiązaniami i ile zabezpieczenia pozostaje na nową transakcję.

Dlaczego tak ważny jest wskaźnik LTV?

LTV pokazuje relację wysokości zobowiązania zabezpieczonego nieruchomością do jej wartości. Jeżeli nieruchomość jest warta 1 000 000 zł, a istniejące zobowiązania zabezpieczone hipotecznie wynoszą łącznie 400 000 zł, sytuacja wygląda inaczej niż wtedy, gdy ich łączna wysokość wynosi 800 000 zł.

Dlatego przy refinansowaniu nie patrzymy wyłącznie na kwotę, którą klient chce pożyczyć. Trzeba uwzględnić wartość nieruchomości oraz istniejące zobowiązania zabezpieczone na tej nieruchomości. Dopiero wtedy można ocenić, czy pozostaje odpowiedni poziom zabezpieczenia dla nowej pożyczki.

Więcej o tym, jak oceniać relację wartości nieruchomości do zabezpieczonego zadłużenia, opisujemy w poradniku bezpieczny wskaźnik LTV nieruchomości .

Jakie inne hipoteki mogą znajdować się w Dziale IV?

• Hipoteka bankowa – jeżeli nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, przy refinansowaniu trzeba uwzględnić pozostałe zadłużenie oraz istniejące zabezpieczenie. W niektórych sytuacjach możliwa jest również pożyczka na drugie miejsce hipoteczne , jeżeli wartość nieruchomości i wysokość istniejących obciążeń pozostawiają odpowiedni poziom zabezpieczenia.
• Hipoteka przymusowa – może być związana między innymi z zobowiązaniami wobec ZUS, urzędu skarbowego lub innymi należnościami. Trzeba ustalić jej podstawę, wysokość i aktualny stan sprawy.
• Hipoteka na rzecz innego wierzyciela – jeżeli w Dziale IV znajduje się zabezpieczenie związane z innym zobowiązaniem, również trzeba uwzględnić je przy ocenie całego zadłużenia zabezpieczonego nieruchomością.

Dlatego sama liczba hipotek nie przesądza jeszcze o możliwości refinansowania. Kluczowe jest to, jaką wartość ma nieruchomość, jakie zobowiązania są już na niej zabezpieczone i jaki poziom LTV pozostaje po uwzględnieniu nowej pożyczki.

Jeżeli istniejące obciążenia powodują, że dostępny poziom zabezpieczenia jest zbyt niski, refinansowanie w zakładanej kwocie może nie być możliwe. Jeżeli natomiast wartość nieruchomości pozostawia odpowiedni margines, można przejść do dalszej oceny transakcji i ustalenia sposobu spłaty poprzedniego zobowiązania.

Co zrobić, jeśli refinansowanie pożyczki hipotecznej nie jest możliwe?

Nie każdą pożyczkę można zrefinansować. Jeżeli po sprawdzeniu nieruchomości, istniejących obciążeń oraz potrzebnej kwoty okaże się, że nowe zabezpieczenie nie daje wystarczającego poziomu LTV albo z innych przyczyn nie można przygotować nowej pożyczki, trzeba rozważyć inne sposoby spłaty poprzedniego zobowiązania.

W pierwszej kolejności warto sprawdzić, czy brakującą kwotę można uzupełnić z własnych środków albo z innego źródła. Jeżeli nie jest to możliwe, pozostaje rozmowa z obecnym inwestorem i ustalenie, czy możliwe jest dalsze odroczenie lub inne rozwiązanie dotyczące spłaty. Jeżeli na nieruchomości istnieje już kilka zobowiązań, warto również sprawdzić możliwości dostępne dla osób zadłużonych posiadających nieruchomość.

Jeżeli nie ma możliwości pozyskania nowego kapitału ani ustalenia dalszego terminu spłaty, jedną z możliwości może być sprzedaż nieruchomości i przeznaczenie części uzyskanej ceny na spłatę zobowiązania.

Przy nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedaż wymaga odpowiedniego uzgodnienia sposobu rozliczenia z wierzycielem. Dlatego nie warto podpisywać umowy sprzedaży bez wcześniejszego ustalenia, jak zostanie spłacone zobowiązanie i w jaki sposób zostanie zwolnione istniejące zabezpieczenie.

Najważniejsze jest, aby nie czekać do ostatniego dnia umowy. Jeżeli refinansowanie nie jest możliwe, wcześniejsze ustalenie alternatywnego sposobu spłaty daje więcej czasu na uporządkowanie zobowiązania.

Co się dzieje, gdy termin umowy już minął?

To pierwsze pytanie, które warto ustalić: czy termin spłaty już minął oraz czy obecny pożyczkodawca wie, że szukasz rozwiązania swojej sytuacji? Te dwie informacje mają duże znaczenie przy ustalaniu dalszego sposobu działania.

Jeżeli termin jeszcze nie minął, a pożyczkodawca wie, że klient szuka sposobu na spłatę zobowiązania, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy termin już upłynął, a właściciel nieruchomości przez dłuższy czas nie kontaktuje się z wierzycielem.

Termin jeszcze nie minął, a pożyczkodawca zna sytuację

Jeżeli klient odpowiednio wcześnie informuje obecnego pożyczkodawcę, że nie będzie w stanie spłacić całego kapitału w terminie, można rozmawiać o dalszym rozwiązaniu. W zależności od ustaleń stron możliwe może być przedłużenie terminu spłaty na czas potrzebny do znalezienia rozwiązania, na przykład do przygotowania refinansowania albo zgromadzenia środków na spłatę.

W takiej sytuacji warto od razu przedstawić konkretny plan: jaka kwota pozostaje do spłaty, kiedy kończy się obecna umowa i jakie działania są podejmowane w celu zamknięcia zobowiązania. Zamiast czekać na upływ terminu, można wtedy ustalić z wierzycielem dalsze warunki postępowania.

Termin już minął, a pożyczkodawca nic nie wie

Jeżeli termin już upłynął, a klient wcześniej nie poinformował pożyczkodawcy o problemie i po prostu przestał się odzywać, sytuacja wymaga szybkiego uporządkowania. Unikanie kontaktu nie rozwiązuje problemu i może utrudnić późniejsze uzgodnienie sposobu spłaty.

W takiej sytuacji pierwszym krokiem powinno być ustalenie aktualnego salda zobowiązania oraz skontaktowanie się z obecnym pożyczkodawcą. Jeżeli klient chce znaleźć nowego inwestora i spłacić poprzednie zobowiązanie, warto powiedzieć o tym wprost i przedstawić konkretny plan działania.

Jeżeli istnieje możliwość refinansowania, można równolegle rozpocząć sprawdzanie nieruchomości, księgi wieczystej, istniejących obciążeń oraz dostępnego poziomu LTV. Im szybciej zostanie ustalone, czy nowa pożyczka jest możliwa, tym szybciej można przedstawić poprzedniemu wierzycielowi realny sposób zamknięcia zobowiązania.

Czy po upływie terminu klient od razu traci nieruchomość?

Nie. Sam upływ terminu umowy nie oznacza automatycznego przejęcia nieruchomości przez pożyczkodawcę. Przy zabezpieczeniu hipotecznym wierzyciel dochodzi zaspokojenia z nieruchomości w trybie przewidzianym przez przepisy, a egzekucja z nieruchomości ma określoną procedurę.

Nie oznacza to jednak, że można problem ignorować. Nie warto się chować przed pożyczkodawcą i czekać, aż sytuacja sama się rozwiąże. Jeżeli klient rzeczywiście chce spłacić zobowiązanie, ale potrzebuje czasu na znalezienie nowego kapitału, powinien możliwie szybko przedstawić wierzycielowi konkretny plan.

Właśnie dlatego przy refinansowaniu tak ważne jest ustalenie, na jakim etapie znajduje się obecna umowa i jakie działania podjął już poprzedni pożyczkodawca. To pozwala ocenić, czy jest jeszcze czas na spokojne przygotowanie nowej transakcji i uzgodnienie sposobu spłaty poprzedniego zobowiązania.

Czego nie robić, gdy brakuje pieniędzy na spłatę?

Gdy kończy się termin pożyczki, a brakuje pieniędzy na spłatę kapitału, najczęściej pojawiają się dwa skrajne zachowania. Jedna osoba przestaje odbierać telefon i udaje, że problemu nie ma. Druga wpada w panikę i chce znaleźć rozwiązanie dosłownie w jeden dzień. Żadne z tych podejść nie pomaga w spokojnym uporządkowaniu sytuacji.

Nie znikaj i nie unikaj kontaktu

Jeżeli wiesz, że nie będziesz w stanie spłacić kapitału w terminie, nie warto wyłączać telefonu, nie odpowiadać na wiadomości i czekać, aż problem sam się rozwiąże. Brak kontaktu nie powoduje, że zobowiązanie znika.

Jeżeli pożyczkodawca wie, że szukasz rozwiązania i widzi, że podejmujesz konkretne działania, można rozmawiać o dalszym sposobie spłaty. W zależności od sytuacji może to oznaczać uzgodnienie dodatkowego czasu na znalezienie kapitału albo przygotowanie innego rozwiązania.

Nie próbuj załatwić wszystkiego w jeden dzień

Druga skrajność to działanie w panice dopiero wtedy, gdy termin spłaty jest za kilka dni albo już minął. Wtedy klient często chce natychmiast znaleźć kogokolwiek, kto pożyczy pieniądze, bez dokładnego sprawdzenia warunków nowej umowy, kosztów i zabezpieczenia.

Przy pożyczce zabezpieczonej nieruchomością trzeba sprawdzić między innymi księgę wieczystą, istniejące hipoteki, wzmianki, aktualne zadłużenie, wartość nieruchomości i poziom LTV. Do tego dochodzi przygotowanie dokumentów oraz ustalenie sposobu spłaty poprzedniego inwestora. Tego nie zawsze da się bezpiecznie przeprowadzić w ciągu jednego dnia.

Najlepszy moment na działanie jest przed terminem spłaty

Jeżeli już dziś wiesz, że nie będziesz mieć pieniędzy na zwrot kapitału, nie czekaj do ostatniego dnia. Można wcześniej sprawdzić księgę wieczystą, ustalić saldo poprzedniej pożyczki, ocenić wartość nieruchomości i LTV oraz rozpocząć rozmowę z obecnym inwestorem.

Nie chodzi o to, żeby działać jak najszybciej za wszelką cenę. Chodzi o to, żeby zacząć odpowiednio wcześnie. Dzięki temu jest czas na sprawdzenie kilku możliwości i wybranie rozwiązania, które rzeczywiście pozwoli zamknąć poprzednie zobowiązanie.

Dwa przypadki refinansowania – dlaczego warto działać wcześniej?

W praktyce każda nieruchomość i każda księga wieczysta mogą wyglądać inaczej. Poniżej dwa przykłady pokazujące, że przy refinansowaniu znaczenie ma nie tylko wysokość poprzedniej pożyczki, ale również stan księgi wieczystej, istniejące obciążenia, wartość nieruchomości i dostępny poziom LTV.

Przypadek 1 – mieszkanie, JDG i wzmianka o hipotece przymusowej ZUS

Klientka prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą wzięła pożyczkę dla firmy pod zastaw mieszkania. Środki przeznaczyła na rozwój swojej działalności. Po roku umowa zbliżała się do końca, a klientka nie miała własnych środków na spłatę kapitału.

Istotne było to, że nie unikała kontaktu z obecnym pożyczkodawcą. Poinformowała go, że nie będzie w stanie spłacić kapitału w terminie i że szuka rozwiązania polegającego na refinansowaniu zobowiązania. Równocześnie zgłosiła się do nas, aby sprawdzić możliwość pozyskania nowej pożyczki.

Przy sprawdzaniu księgi wieczystej mieszkania okazało się jednak, że oprócz istniejącej hipoteki związanej z poprzednią pożyczką pojawiła się wzmianka dotycząca hipoteki przymusowej ZUS. Kwota zobowiązania wobec ZUS była stosunkowo niewielka, ale wpis musiał zostać uwzględniony przy ocenie całej sytuacji.

W tym przypadku wartość mieszkania pozwalała jednak na utrzymanie odpowiedniego poziomu LTV. Dzięki temu nowa pożyczka mogła obejmować spłatę poprzedniego zobowiązania oraz dodatkową kwotę przeznaczoną na uregulowanie zobowiązania wobec ZUS.

Ten przypadek dobrze pokazuje, dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą odpowiednio wcześnie. Gdyby klientka zgłosiła się dopiero w ostatnim dniu obowiązywania umowy, na sprawdzenie wpisów, ustalenie salda i przygotowanie całej transakcji byłoby znacznie mniej czasu.

Przypadek 2 – dom, kredyt bankowy, druga hipoteka i wcześniejsza pożyczka

Drugi klient posiadał dom jednorodzinny. Nieruchomość była już obciążona kredytem bankowym oraz prywatną pożyczką hipoteczną wpisaną na drugim miejscu. Klient potrzebował spłacić tę prywatną pożyczkę, której termin zbliżał się do końca.

Przy sprawdzaniu księgi wieczystej pojawił się dodatkowy problem. Widniał w niej również niewykreślony wpis dotyczący jeszcze wcześniejszej pożyczki. Poprzednie zobowiązanie zostało zrolowane do obecnej pożyczki, ale stary wpis w księdze nie został jeszcze wykreślony.

Sama liczba wpisów nie przesądzała jednak o możliwości przeprowadzenia transakcji. Kluczowe okazały się wartość domu, wysokość istniejących zobowiązań oraz poziom LTV. Klient wykazywał również dochody z działalności gospodarczej.

Po uwzględnieniu istniejącego kredytu bankowego i pozostałych obciążeń wartość nieruchomości pozwalała na przeprowadzenie refinansowania. Nowa pożyczka umożliwiła spłatę poprzedniej prywatnej pożyczki oraz wypłatę dodatkowej kwoty dla klienta.

Nowe zabezpieczenie zostało przygotowane również na drugim miejscu hipotecznym po kredycie bankowym. Wymagało to uporządkowania dokumentów związanych zarówno ze starą, jak i nową pożyczką.

Od poprzedniego inwestora klient musiał uzyskać list mazalny, czyli dokument potrzebny do zwolnienia dotychczasowego zabezpieczenia po spłacie zobowiązania. Przy nowej transakcji potrzebna była natomiast promesa dotycząca warunków spłaty i salda poprzedniego zobowiązania.

Co pokazują te dwa przypadki?

W obu sytuacjach występowały dodatkowe komplikacje w księdze wieczystej, ale sama ich obecność nie przesądzała o wyniku. Najważniejsze było ustalenie aktualnego stanu prawnego nieruchomości, wysokości wszystkich zobowiązań oraz relacji zadłużenia do wartości nieruchomości, czyli LTV.

Równie ważne było odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów. W pierwszym przypadku klientka poinformowała obecnego pożyczkodawcę o problemie i równocześnie rozpoczęła poszukiwanie rozwiązania. W drugim przypadku konieczne było dodatkowo uporządkowanie wcześniejszego zabezpieczenia i dokumentów związanych z kolejnymi pożyczkami.

Dlatego przy kończącej się pożyczce nie warto ani znikać z kontaktu, ani czekać do ostatniego dnia i próbować załatwić wszystkiego w pośpiechu. Najpierw trzeba sprawdzić nieruchomość, księgę wieczystą, istniejące obciążenia i LTV, a dopiero potem ustalać sposób refinansowania.

Najczęstsze pytania, gdy kończy się pożyczka prywatna pod zastaw