Dział I-O i I-Sp księgi wieczystej – oznaczenie nieruchomości, prawa i wpływ na pożyczkę pod zastaw

Czym jest Dział I księgi wieczystej?

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części: Działu I-O oraz Działu I-Sp.

• Dział I-O – oznaczenie nieruchomości, czyli opis tego, co dokładnie jest objęte księgą wieczystą.
• Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością, czyli prawa przysługujące właścicielowi danej nieruchomości.

Dział I nie pokazuje właściciela nieruchomości — właściciel znajduje się w Dziale II. Nie pokazuje też hipotek — hipoteki znajdują się w Dziale IV.

Co znajduje się w Dziale I-O księgi wieczystej?

Dział I-O opisuje nieruchomość od strony technicznej i ewidencyjnej. To tutaj sprawdza się, czy księga dotyczy mieszkania, działki, domu, lokalu użytkowego, gruntu rolnego albo kilku działek jednocześnie.

Przy analizie pożyczki pod zastaw nieruchomości nie wystarczy samo stwierdzenie klienta: „mam działkę”, „mam dom” albo „mam mieszkanie”. Trzeba sprawdzić, jak nieruchomość jest oznaczona w księdze wieczystej i dokumentach urzędowych.

Dział I-O a wartość nieruchomości

Oznaczenie nieruchomości w Dziale I-O ma bezpośredni wpływ na analizę wartości zabezpieczenia.

Mieszkanie w dużym mieście zwykle jest łatwiejsze do wyceny niż grunt rolny, działka po podziale albo nieruchomość składająca się z kilku działek w jednej księdze wieczystej.

• przy mieszkaniu analizuje się lokal, powierzchnię, udział w częściach wspólnych i stan prawny,
• przy domu sprawdza się grunt, budynek, powierzchnię i dostęp do drogi,
• przy działce ważna jest powierzchnia, przeznaczenie i możliwość zabudowy,
• przy gruntach rolnych konieczna jest dokładniejsza analiza dokumentów geodezyjnych i przeznaczenia terenu.

Więcej o tym, jak wartość nieruchomości wpływa na możliwą kwotę finansowania, opisujemy w naszym Centrum wiedzy hipotecznej.

Co znajduje się w Dziale I-Sp?

Dział I-Sp księgi wieczystej pokazuje prawa związane z własnością nieruchomości.

Są to prawa, które przysługują właścicielowi danej nieruchomości i często pomagają w korzystaniu z niej.

W praktyce mogą to być między innymi:

• udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej,
• prawo korzystania z drogi,
• służebność drogi przysługująca nieruchomości,
• inne prawa powiązane z własnością.

Służebności, dożywocia, roszczenia i ograniczenia opisujemy szerzej tutaj: Dział III księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości.

Mieszkanie w Dziale I-O – pełna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo?

Przy mieszkaniach Dział I-O pozwala ustalić, jaki dokładnie lokal ma być zabezpieczeniem pożyczki.

W praktyce klienci bardzo często mówią po prostu: „mam mieszkanie”. Dopiero po sprawdzeniu księgi wieczystej okazuje się, czy jest to lokal stanowiący odrębną własność, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Lokal stanowiący odrębną własność

Przy pełnej własności lokalu właściciel posiada samodzielną księgę wieczystą dla mieszkania oraz udział w nieruchomości wspólnej, czyli najczęściej w gruncie i częściach wspólnych budynku.

• numer lokalu,
• powierzchnię mieszkania,
• udział w nieruchomości wspólnej,
• powiązanie z budynkiem i gruntem,
• czy lokal ma pomieszczenia przynależne, np. piwnicę, garaż lub komórkę.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Inaczej wygląda sytuacja przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Klient często korzysta z mieszkania jak właściciel, ale formalnie rodzaj prawa jest inny niż pełna własność lokalu.

Takie mieszkanie może mieć założoną księgę wieczystą, ale nie zawsze tak jest. Jeżeli księga istnieje, można analizować możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

Spółdzielnia czy wspólnota – dlaczego o to pytamy?

Przy pierwszej rozmowie często pytamy klienta, czy czynsz płaci do spółdzielni mieszkaniowej, czy do wspólnoty mieszkaniowej. To pytanie pomaga szybko ustalić, z jakim rodzajem prawa do lokalu możemy mieć do czynienia.

• jeżeli klient płaci do wspólnoty, często mamy do czynienia z lokalem stanowiącym odrębną własność,
• jeżeli klient płaci do spółdzielni, może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• ostatecznie zawsze decyduje treść księgi wieczystej i dokumenty dotyczące lokalu.

Jeżeli zabezpieczeniem ma być mieszkanie, sprawdź: pożyczka pod zastaw mieszkania.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – od czego zacząć analizę?

Zdarza się, że klient posiada mieszkanie, ale lokal nie ma jeszcze założonej indywidualnej księgi wieczystej.

Nie zawsze oznacza to brak możliwości dalszej analizy. Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy istnieje księga wieczysta prowadzona dla całej nieruchomości, budynku, gruntu, wspólnoty lub spółdzielni oraz jaki jest dokładny adres lokalu.

Następnie trzeba sprawdzić dokumenty potwierdzające prawo do lokalu oraz możliwość założenia osobnej księgi wieczystej.

• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o przysługującym prawie do lokalu,
• informacja o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający powierzchnię i położenie lokalu,
• numer księgi wieczystej gruntu lub budynku.

Dom, działka i grunty a Dział I księgi wieczystej

Przy domach, działkach i gruntach Dział I-O jest szczególnie ważny, ponieważ pozwala ustalić, ile działek obejmuje księga, jaka jest ich powierzchnia i jaki jest sposób korzystania z nieruchomości.

Przy domach zobacz: pożyczka pod zastaw domu. Przy gruntach i działkach: pożyczka pod zastaw działki oraz pożyczki pod zastaw gruntów rolnych.

Wzmianki i zmiany gruntowe w Dziale I-O księgi wieczystej

Przy działkach, gruntach rolnych i nieruchomościach inwestycyjnych bardzo często pojawiają się wzmianki dotyczące zmian w oznaczeniu nieruchomości.

Przykładowe sytuacje z analizy Działu I KW